פסק-דין בתיק ע"א 10474/03

השופטת ע' ארבל:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כב' השופטת צ' ברון) מיום 23.9.03 לפיו נדחתה תביעתם של המערערים למתן פסק דין המצהיר כי חוזה שנחתם בינם לבין המשיבה 1 בוטל על ידם כדין בשל הפרתו.

העובדות

1.        ביום 20.6.95 נחתם חוזה בין המערערים למשיבה 1 (להלן - החוזה) לפיו רכשו המערערים מהמשיבה 1 יחידת נופש במלון דירות בנתניה (להלן - היחידה). כן חתמו על הסכם ניהול עם המשיבה 2, חברת ניהול שאמורה הייתה לנהל את יחידות הנופש.

           בהתאם לסעיף 5.01 לחוזה, התחייבה המשיבה 1 לרשום זכות חכירה לדורות ביחידה על שם המערערים תוך פרק זמן של עד שלוש שנים ממועד מסירתה למערערים, "בתנאי מוקדם שהקונה מילא במועדן ובמלואן אחר כל התחייבויותיו בהסכם זה". בחודש יולי 1995 נמסרה היחידה למערערים ועל כן המועד להשלמת רישום היחידה על שמם היה חודש יולי 1998.

2.        מחלוקות שהתעוררו בין הצדדים עוד בטרם חלף המועד הנקוב בחוזה לרישום זכות החכירה לדורות ביחידה הובילו לפניית הצדדים לבוררות. בכתב התביעה שהגישו המערערים לבורר נטען, בין היתר, כי המשיבות לא רשמו את הזכויות ביחידה על שם המערערים במועד הקבוע בחוזה. בסיומו של הליך הבוררות הושגה פשרה (להלן -הסכם הפשרה) לפיה נדחו תביעותיהם ההדדיות של הצדדים, ובלשון ההסכם:

"הצדדים מתכבדים להודיע לכבוד הבורר כי הגיעו להסדר פשרה לפיו התביעות של כל צד כנגד משנהו תידחנה, וזאת כסילוק סופי ומוחלט של כל הטענות ו/או הדרישות ו/או התביעות ההדדיות של הצדדים זה כלפי זה..." (ההדגשה שלי, ע.א.).

           ביום 3.6.01 אישר הבורר את הסכם הפשרה ונתן לו תוקף של פסק בורר.

3.        הסכם הפשרה לא הוביל לרישום זכותם של המערערים ביחידה. ביום 9.12.01 פנה ב"כ המערערים למשיבות והודיע כי אם לא תירשם זכותם של המערערים בדירה בתוך שבוע, יבוטל ההסכם. מכתבו נענה במכתבו של ב"כ המשיבות מיום 24.12.01 לפיו, מכיוון שנושא רישום הזכויות הועלה במסגרת הבוררות שבסופה נדחו התביעות ההדדיות, אין למערערים זכות לבטל את ההסכם ועם זאת המשיבות פועלות להשיג את האישורים הנדרשים להשלמת הרישום. מכתב רדף מכתב ובמכתבו מיום 25.12.01 הכחיש ב"כ המערערים כי עניין רישום הזכויות הוסדר בבוררות והודיע כי המערערים מממשים את זכותם לבטל את ההסכם.

ההליך בבית המשפט המחוזי

4.        בעקבות ההודעה על ביטול החוזה הגישו המערערים תובענה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בגדרה התבקש בית המשפט להצהיר כי החוזה בוטל כדין. בקשה שהגישו המשיבות לדחייה על הסף של התובענה, בטענה שפסק הבורר מהווה מעשה בית דין, נדחתה. בהתאם להסדר דיוני בין הצדדים התנהל ההליך בבית המשפט המחוזי על דרך של טיעונים בכתב.

           בפסק דינו קבע בית המשפט כי מאחר שזכות החכירה לדורות ביחידה לא נרשמה על שם המערערים במועד המוסכם על פי החוזה, ומאחר שלא נקבע בבוררות מועד חדש לביצוע הרישום, צריך היה הרישום להתבצע תוך זמן סביר, בהתחשב בנסיבות. כחודשיים לאחר שהסתיים הליך הבוררות הועברו לחתימת המערערים מסמכים הנדרשים לצורך רישום הזכויות ואלה הוחזרו חתומים ביום 23.8.01 אל עו"ד אונגר שטיפל ברישום עבור המשיבות. אלא, שאז לא ניתן היה לקדם את הרישום מאחר שעירית נתניה סירבה להוציא למשיבות אישורים הנדרשים לצורך הרישום, בעטיו של חוב ארנונה של המשיבה 2 בגין מלון הדירות (להלן - החוב). לטענת המשיבות, לא היה בידה של המשיבה 2 לשלם החוב בשל המשבר הכלכלי אליו נקלע ענף התיירות, אשר השפיע אף עליה. בהתאם לתצהירו של עו"ד אונגר, גם לאחר קבלת האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות ביחידה באמצע חודש אפריל 2002 - לאחר שהמערערים הודיעו כבר על ביטול החוזה - וקביעת תור דחוף בלשכת רישום המקרקעין, לא התבצע הרישום מכיוון שהמערערים אסרו על עו"ד אונגר לעשות שימוש במסמכים החתומים על ידם.

           בסופו של דבר קבע בית המשפט כי המשיבות רצו לקיים את התחייבותן לרשום את זכות החכירה לדורות ביחידה על שם המערערים, אך המצב הקשה בענף התיירות וההמתנה להתערבות הממשלה בהסדרת חובות הארנונה של מתקני ההארחה בישראל הביאו לעיכוב בביצוע הרישום. בנסיבות אלה, היה על המערערים, שהיו מודעים למשבר בענף התיירות ולקושי בקבלת אישור העירייה, להמתין עד חלוף העיכוב ולהימנע מסירוב לביצוע הרישום. נוכח שיקולים אלה קבע בית המשפט כי לא יהא זה נכון וצודק לקבל את התובענה והורה למשיבות לפעול לרישום זכות החכירה בדירה על שם המערערים עד ליום 31.12.03.

טענות הצדדים

5.        טענתם העיקרית של המערערים הינה כי החוזה הופר הפרה יסודית בכמה אופנים: בכך שלא נרשמה זכותם ביחידה עד למועד ביטול החוזה; בכך שהמשיבות התנערו מחובתן לרשום את זכות החכירה לדורות שלהם ביחידה; ובכך שהטעו אותם ביחס למצבן הכלכלי ולחוסר יכולתן לעמוד בהתחייבותן זו. לטענתם, גם אם מדובר בהפרות שאינן יסודיות, הרי שמאחר שניתנו על ידם למשיבות ארכות שלא הניבו דבר, היה ביטול החוזה מוצדק. עוד הם מוסיפים וטוענים כי המשיבות החלו לפעול לביצוע התחייבותן רק לאחר ביטול ההסכם והגשת התובענה. לפיכך, שגה בית המשפט קמא בכך שהשתית את פסק דינו על עובדות מאוחרות לביטול החוזה ונמנע מלקבוע כי הוא בוטל כדין וכי לא ניתן להחיותו מחדש.

           המערערים סבורים, כי שגה בית המשפט קמא בקבעו כי למשיבות עמד זמן סביר לרישום זכות החכירה לדורות ביחידה על שמם. כן הם טוענים נגד קביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא וסבורים כי שגה כאשר נמנע מלקבוע כי העיכוב ברישום נבע - ולו בחלקו - מהתנהלות המשיבות ולא רק מהאילוץ שיצרו הנסיבות.

           כן מבקשים המערערים, "לשם הזהירות", להתיר להם לפצל את סעדיהם ולתבוע השבה ופיצויים.

6.        מנגד נסמכות המשיבות על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וטוענות כי השלמת רישום זכות החכירה לדורות ביחידה לא היוותה בסיס להסכם הפשרה בבוררות ולא נקבע בהסכם המועד להשלמתו. לטענתן, המערערים החלו מנסים להביא לביטול החוזה עוד לפני תום המועד המוסכם לרישום היחידה, לאחר שהשקעתם נכשלה בשל המשבר הכלכלי בענף התיירות, והם מתמידים בניסיונות אלה. כך, הן טוענות, עד להגשת כתב ההגנה בבוררות, נרשמו 62 יחידות במלון הדירות על שם רוכשים שהעבירו את המסמכים והאישורים הדרושים. המערערים נמנעו מלהעביר מסמכים אלה בשל רצונם להביא לביטול העסקה, ועל כן היחידה טרם נרשמה על שמם במועד הגשת כתב ההגנה בהליך הבוררות. המניעה לרישום הזכויות נוצרה רק לאחר תום הבוררות, לאחר שבשל המשבר בענף התיירות לא היה בידן לעמוד בתשלומי ארנונה שנדרשו לשלם בגין מלון הדירות לעירית נתניה, וזו סירבה להוציא להן את האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות ביחידה כל עוד חובן עומד בעינו. כך אירע שבמועד בו המציאו המערערים את האישורים הנדרשים מעימם - 23.8.01 - לא ניתן היה לבצע את הרישום באופן מיידי.

           המשיבות מאשרות כי עד ליום 5.12.01 הן נמנעו מלעדכן את רוכשי היחידות בדבר החוב כיוון שסברו כי המחלוקת מול עירית נתניה תסתיים במהרה נוכח החלטת ממשלה שחייבה מתן הנחות בארנונה לבתי מלון ולא רצו ליצור בהלה מיותרת בקרב הרוכשים. אלא, שעירית נתניה עמדה על דרישת החוב חרף החלטת הממשלה ועל כן הן המשיכו לפעול לקבלת האישורים הנדרשים, אך הדבר ארך זמן. עוד הן טוענות כי הקושי בהשלמת הרישום הובא לידיעת המערערים כבר באוקטובר 2001 והובהר להם כי המשיבות ישלימו את הרישום. לפיכך, אין יסוד לטענה כי הן התנערו מהתחייבותן או כי המערערים הוטעו. לאור האמור, טוענות המשיבות, בנסיבות העניין אין אי הרישום מהווה הפרה, לא כל שכן הפרה יסודית, כיוון שידוע היה למערערים כי המשיבות רוצות לקיים את החוזה, אך אי הרישום נובע מנסיבות שאינן בשליטתן, ועל כן עמידתם של המערערים על זכות הביטול הינה שלא כדין.